Les Arpents solidaires | Cohabitat abordable et nourricier

Le bail réel solidaire, ou BRS, est un modèle développé en France pour rendre l’accession à la propriété plus abordable et maintenir cette abordabilité dans le temps. Son principe : séparer la propriété du terrain de celle du bâtiment afin de soustraire une partie du coût du logement à la spéculation.

Le BRS s’inspire des Community Land Trusts, ou fiducies foncières communautaires. En France, les organismes de foncier solidaire ont été créés par la loi ALUR en 2014, puis le bail réel solidaire a été établi en 2016. Le dispositif s’est surtout déployé à partir de la fin des années 2010, dans des territoires où les prix rendaient l’accession à la propriété de plus en plus difficile.

Les chiffres montrent une progression rapide. À la fin de 2017, la France ne comptait que quelques organismes de foncier solidaire. Au début de 2025, on recensait 188 agréments, correspondant à 155 entités. Selon l’Observatoire 2024 de Foncier Solidaire France, on comptait ensuite 3 709 logements livrés à la fin novembre 2024 et 20 532 logements supplémentaires prévus d’ici 2028.

Acheter le logement, pas le terrain

Dans un projet en BRS, le ménage achète le logement, mais pas le terrain. Celui-ci demeure la propriété d’un organisme de foncier solidaire, qui le conserve à long terme.

Le ménage devient propriétaire de droits réels sur le bâtiment et verse une petite redevance pour l’usage du sol. En échange, le prix d’achat est inférieur au marché, le logement doit rester une résidence principale et son prix de revente est encadré. L’abordabilité ne profite donc pas seulement au premier acheteur : elle est transmise aux ménages suivants.

Du logement à l’activité économique : le BRSA

La France a récemment élargi cette logique avec le bail réel solidaire d’activité, ou BRSA. Celui-ci reprend l’esprit du BRS, mais l’applique à des locaux professionnels ou commerciaux destinés à de petites entreprises. L’objectif est de faciliter l’accès à des lieux d’activité à coût maîtrisé, tout en maintenant le foncier dans une logique d’intérêt collectif.

Le parallèle est intéressant : si le BRS permet à des ménages d’accéder à un logement abordable, le BRSA montre que la maîtrise collective du foncier peut aussi soutenir l’activité économique locale. L’enjeu n’est plus seulement de se loger, mais aussi de pouvoir travailler, entreprendre et offrir des services dans un territoire où le coût de l’immobilier devient un frein.

Même si le BRSA français concerne surtout des locaux professionnels ou commerciaux, il ouvre une réflexion utile pour les milieux ruraux québécois. Dans le cas des Arpents solidaires, l’objectif n’est pas seulement de créer de l’habitation abordable, mais aussi de donner accès à des parcelles permettant le démarrage de nouvelles activités agricoles. La logique est semblable : utiliser le foncier collectif pour rendre possible ce que le marché rend de plus en plus difficile.

Une autre façon de penser la propriété

L’intérêt du BRS ne tient pas seulement au prix réduit à l’achat. Il propose une autre logique : plutôt que de subventionner une transaction individuelle, on attache l’aide au foncier pour qu’elle bénéficie à plusieurs générations.

Le terrain devient un patrimoine collectif; le logement permet aux ménages de se stabiliser, de se constituer un patrimoine raisonnable et de participer à la vie de leur milieu. Avec le BRSA, cette logique s’étend aussi à l’activité économique : le foncier peut devenir un outil pour soutenir durablement des commerces, des services ou des activités productives de proximité.

Un intérêt pour le Québec et les milieux ruraux

Le BRS et le BRSA ne sont pas directement transférables au Québec, puisqu’ils reposent sur un cadre juridique français. Mais leur esprit est très pertinent. Le Québec dispose déjà d’outils pouvant jouer un rôle semblable, notamment l’emphytéose, les OBNL, les coopératives, les fiducies d’utilité sociale et agricoles, les fiducies foncières communautaires…

Ces outils peuvent permettre de dissocier la propriété du sol et celle des bâtiments, de limiter la spéculation et de maintenir des logements abordables à long terme. Ils peuvent aussi inspirer des modèles où le foncier sert à soutenir des activités économiques locales, notamment agricoles.

En milieu rural, l’intérêt est particulièrement important. Plusieurs villages doivent composer avec la hausse du prix des maisons, la rareté des logements, le vieillissement de la population, la difficulté d’attirer de jeunes ménages et, parfois, la pression sur les terres agricoles.

Un modèle inspiré du BRS et du BRSA pourrait permettre de créer des milieux de vie abordables tout en conservant le contrôle collectif du foncier. Il pourrait aussi soutenir des projets combinant habitation, relève agricole, services de proximité et vitalité communautaire.

Protéger le foncier pour l’avenir

Avec le bail réel solidaire, l’abordabilité durable ne se construit pas seulement avec des subventions ponctuelles. Elle repose sur des institutions capables de protéger le foncier dans le temps, au service des besoins d’une communauté.

Pour le Québec, et particulièrement pour les milieux ruraux, c’est une piste structurante pour imaginer une propriété plus accessible, moins spéculative et plus solidaire. En élargissant la réflexion aux activités économiques, le BRSA rappelle aussi que le foncier peut devenir un levier de développement local : non seulement pour habiter un territoire, mais aussi pour y travailler, y cultiver et y faire vivre des projets.

Pour en savoir plus sur le bail réel solidaire